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TURGERLEGAL - Expertise. Zuverlässigkeit. Einsatzfreude
Rechtsanwalt für Bau- & Architektenrecht in Berlin
Ihr kompetenter Anwalt im Bau- & Architektenrecht
Bauboom in Deutschland
Im Jahr 2021 wurden in Deutschland 152.000 Baugenehmigungen erteilt. Seien es Eigenheime, Fabriken oder öffentliche Bauwerke. Auch wenn der Bauboom selbst allmählich abflacht, sind eine große Menge an Gebäuden noch im Bau.
Juristische Sicherheit für Ihr Bauprojekt: Expertise im öffentlichen und privaten Baurecht
Von der Planung bis zum Richtfest ist es ein langer Weg, der mit einigen rechtlichen Problemen gespickt ist. Auch nach der Fertigstellung können Baumängel für Ärger sorgen. Aufgrund der hohen Kosten und des großen Aufwands ist es essentiell, dass alles rechtlich einwandfrei abläuft. Jeder hat das Recht, auf seinem Grundstück zu bauen, sofern es den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Diese Vorgaben finden sich im Bau- und Architektenrecht, das in öffentliches und privates Baurecht unterteilt werden kann.
Wie Sie sehen, umfasst das Baurecht viele Aspekte. Dank meiner Expertise im Baurecht finde ich für Sie die optimale Lösung.
Privates Baurecht – von der Planung bis zur Schlüsselübergabe
Das private Baurecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen dem Auftraggeber (auch fälschlicherweise als Bauherr bezeichnet) einerseits und den Auftragnehmern, zu denen Architekten, Bauunternehmer und Handwerker zählen, andererseits. Im Gegensatz zum öffentlichen Baurecht können die Parteien ihre vertraglichen Regelungen frei festlegen. Die werkvertraglichen Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bilden die gesetzliche Grundlage. Zusätzlich wird oft die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) in den Vertrag einbezogen. Der Auftraggeber hat die Pflicht, das fertiggestellte Bauwerk abzunehmen. Anschließend sollte das Bauwerk durch einen Architekten oder Bausachverständigen umfassend geprüft werden, um die Qualität und eventuelle Mängel festzustellen (Due Diligence). Wenn das Bauwerk mangelhaft ist, also nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, stehen dem Auftraggeber spezielle Mängelgewährleistungsrechte zur Verfügung. Dafür muss der Bauherr die Mängel beim Auftragnehmer rügen oder gemäß der VOB eine Mängelanzeige erstatten. Dabei ist es wichtig, dass die Mängel ausreichend dokumentiert sind. Dem Auftragnehmer steht dann die Möglichkeit zur Nachbesserung offen. Gegebenenfalls können auch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, insbesondere wenn Verzögerungen beim Hausbau zusätzliche Kosten verursacht haben.
Sie haben Mängel an Ihrem Haus? Sie benötigen eine rechtssichere Finanzierung? Sie haben Fragen zur Vertragsgestaltung? Setzen Sie Ihre vertraglichen Ansprüche nicht aufs Spiel.
Was muss und darf ein Architekt?
Das Architekten- und Ingenieurrecht als Querschnittsrechtsgebiet des privaten Baurechts regelt die Pflichten und Rechte des Architekten und des Ingenieurs. Der Architekt unterstützt maßgeblich das Bauvorhaben, indem er den Bauplan in Verbindung mit einer Kostenkalkulation entwirft. Dazu gehört auch die Rücksprache mit der Baubehörde, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die Vergütung des Architekten ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) normiert. Ein Architekt ist Mitglied der örtlichen Architektenkammer, die die beruflichen Maßstäbe überwacht. Leistet ein Architekt schlecht – etwa durch Planungsfehler oder bei der Bauüberwachung – so richten sich die Ansprüche nach dem BGB.
Wenn der Architekt fehlerhaft geplant hat und Ihnen dadurch ein Schaden entstanden ist, oder wenn es Fehler bei der Due-Diligence-Prüfung gab, können Sie Ihr Recht mit meiner Unterstützung durchsetzen.
Prozessführung/Verfahren – wie funktioniert´s
Im Bau- und Architektenrecht sind bei rechtlichen Auseinandersetzungen die ordentlichen Gerichte im privaten Baurecht und die Verwaltungsgerichte im öffentlichen Baurecht zuständig. Dabei orientieren sie sich an den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) oder der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). In der Regel liegt die erste Instanz der ordentlichen Gerichtsbarkeit beim Amtsgericht (AG), doch aufgrund der häufig hohen Streitwerte bei Bauprojekten wird der Fall oft direkt an das Landgericht (LG) verwiesen. Darüber hinaus gibt es noch das Oberlandesgericht (OLG) und den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Alternativ können die Parteien auch außergerichtlich die Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) anwenden. Im Verwaltungsrecht beginnt das Verfahren stets beim Verwaltungsgericht (VG). Anschließend folgen das Oberverwaltungsgericht (OVG) und das Bundesverwaltungsgericht (BVG) in Leipzig. Der örtliche Gerichtsstand richtet sich entweder nach dem Ort, an dem das Bauwerk errichtet werden soll, oder nach dem Geschäfts- bzw. Wohnsitz der beteiligten Parteien.
Arbeit am Puls der Rechtsprechung
Aufgrund der enormen Vielzahl von Normen, die bei Bauvorhaben berücksichtigt werden müssen, kommt es oft zu rechtlichen Schwierigkeiten. Vor kurzem hat das Verwaltungsgericht Köln zum Beispiel entschieden, dass eine Gaststätte nicht in ein Ladengeschäft umgewandelt werden kann. Eine solche Änderung der Nutzung erfordert eine baurechtliche Genehmigung, die verweigert werden kann, wenn die Anforderungen an die veränderte Nutzung nicht erfüllt werden, zum Beispiel in Bezug auf die Bereitstellung von Stellplätzen. Unter bestimmten Bedingungen kann jedoch nach Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts ein Wohnungsbordell in Mischgebieten erlaubt sein. Entscheidend ist hier, ob mögliche Störungen vermieden werden können, was bei einer diskreten Nutzung nicht von vornherein ausgeschlossen wird. In einem anderen Fall, der sich mit fiktiven Mängelbeseitigungskosten befasst, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass hypothetische Kosten zur Beseitigung von Mängeln nicht erstattungsfähig sind. Dies hängt von den besonderen Regeln des Werkvertragsrechts ab und unterscheidet sich damit vom Kaufrecht, wo es darauf ankommt, ob die Mängel tatsächlich behoben werden.
Meine Tätigkeit für Sie
Ich berate und vertrete Sie in allen Belangen des Bau- und Architektenrechts. Ständige neue Verordnungen, Reformen und aktuelle Rechtsprechung machen das Bau- und Architektenrecht so dynamisch und unübersichtlich. Mit meiner Beratung sind sie auf der rechtlich sicheren Seite. Meine Tätigkeit für Sie umfasst dabei folgende Leistungen:
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Öffentliches Baurecht
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Bauplanung
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Beratung zur Bauordnung
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Baugenehmigung
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Baubegleitende Rechtsberatung
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Bauvorschriften
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Denkmalschutz
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Öffentliche Interessen(-Konflikt)
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Vergaberecht
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Privates Baurecht
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Bauherren
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Immobilienrecht
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Due Diligence
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Mängelanzeige
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Mängeldokumentation
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Qualitätsprüfung
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Nachbesserung bei Baumängeln
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Finanzierung
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Vertragsgestaltung
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Architekten/Ingenieure/Bauunternehmen
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Unterstützung bei Bauvorhaben
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Architektenhonorarordnung
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Vertragsgestaltung
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Durchsetzung von Ansprüchen
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Prozessführung / Verfahren
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Vertragsbruch
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Forderungseinzug
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Baukonfliktmanagement
Ich werde gerne zu den diesen Themen im Baurecht für Sie tätig
Häufige Fragen (FAQ)
Nach der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) muss die Baubehörde eine Baugenehmigung erteilen, wenn das Bauvorhaben keinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegensteht – also genehmigungsfähig und genehmigungsbedürftig ist.
Ein Baumangel liegt vor, wenn das Bauobjekt nicht dem Vereinbarten entspricht. Wenn also bestimmte Beschaffenheiten, die vertraglich vereinbart worden sind oder von die üblich bzw. erwartbar waren, nicht eingehalten wurden, stehen dem Bauherrn Mängelgewährleistungsrechte zu.
Das Bauvorhaben muss diverse gesetzliche Vorschriften einhalten. Hierzu gehören insbesondere bauordnungsrechtlichen Vorgaben des Landesbauordnungen und die bauplanungsrechtlichen Vorgaben des BauGB und der BauNVO. Daneben müssen die Festsetzungen des Bebauungsplans und der Nachbarschutz eingehalten werden.
Das Bauplanungsrecht regelt was und wo gebaut werden darf. Es bestimmt so die rechtliche Qualität des Bodens und seiner Nutzbarkeit. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt, wie im Einzelnen gebaut werden darf und den Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens.
Nicht jedes Bauvorhaben bedarf einer Baugenehmigung. Insbesondere kleinere Anbauten, Überdachungen, Pools etc. werden in den Landesbauordnungen als genehmigungsfrei aufgelistet. Bei genehmigungsbedürften Vorhaben muss aber eine Baugenehmigung beantragt werden. Das gilt auch für Nutzungsänderung und Abriss.
Grundsätzlich ist das nicht möglich. Nach der BauNVO sind ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- oder Führungspersonal eines ansässigen Betriebes möglich. Für Wohnhäuser, die bereits vor Festsetzung des Gewerbegebiets standen, kann im Einzelfall ein Bestandsschutz angewendet werden.
Dem Bauherrn hat die werkvertraglichen Gewährleistungsrechte: Nacherfüllung, Selbstvornahme, Aufwendungsersatz, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz. Wichtig ist die dem Bauunternehmer in einer Mängelrüge mit detaillierter Mängelbeschreibung eine Frist zur Mängelbeseitigung anzuzeigen.
Unter der Legal Due Diligence (zu Dt.: sorgfältige Prüfung) im Baurecht versteht man die Bewertung von Immobilien hinsichtlich rechtlicher Risiken. Dabei werden Grundbucheinträge, baurechtliche Unterlagen oder auch Genehmigungsvoraussetzung für etwaige Umbauten geprüft.
Immissionen auf das Nachbargrundstück sind kaum zu vermeiden und müssen daher vom Nachbarn geduldet werden, soweit sie unwesentlich sind. Besondere Bestimmungen gelten für den Überfall, Überhang oder Notwegerechte. Mit Überfall sind hier von einer auf dem Nachbargrundstück stehenden Pflanze hinüber fallenden Früchte gemeint. Aus den Landesbauordnung kann der Nachbar Rechtsschutz für z.B. Abstand geltend machen.
Imponderabilien sind unwägbare Stoffe, wie z.B. Ruß, Licht, Schatten. Sie müssen vom Nachbarn geduldet werden, soweit sie unwesentlich sind. Besondere Grenzwerte können aus den Immissionsschutzgesetzen z.B. BlmSchG, TA Lärm, TA Luft entnommen werden.
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